入住两个月房产证还没办？一业主状告开发商被驳回

在开发商与买受人之间签订的《商品房买卖合同》中，一般都会约定，开发商应当在商品房交付使用后60日内,将需由开发商提供的权属登记资料报产权登记机关备案，同时也会约定因开发商报送材料不及时导致延迟办证的违约条款。但实际生活中，也存在部分开发商如约向不动产登记部门报送了相关材料，却依然出现了延迟办证的情况，此时违约条款则未生效。近日，合肥市中级人民法院对肥东县人民法院关于该案作出的一审判决予以维持，认为开发商按照约定在交房后60日内向不动产登记部门报送相应材料的，视为已履行了合同约定的义务。

入住60天，房产证仍未办理，业主告开发商

2019年1月23日，谢某某与合肥某置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定将合肥某置业有限公司开发的某小区商品房出售给谢某某。双方在合同中还约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的,在买受人不退房的情况下,出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。

2019年9月2日，合肥某置业有限公司将合同约定的商品房交付给谢某某。谢某某随即入驻并开始缴纳物业费用。然而在交房60日之后,被告仍未能按照合同约定办理房屋产权登记证书。原告多次与被告交涉办证之事，没有结果，原告遂诉至肥东法院。

庭审：焦点争议开发商是否延迟办证

案经送达后，2020年7月20日，肥东法院公开开庭进行了审理。庭审中，双方争议焦点为合肥某置业有限公司是否存在导致延迟办证的行为。

原告谢某某表示，合肥某置业有限公司没有按照合同约定在交房之前及时将材料报送至不动产登记部门，存在违约行为。合肥某置业有限公司辩称，其已经按照合同的约定，于2019年10月将相关材料报送至不动产登记部门，不应当承担违约责任。

肥东法院经审理认为，2019年9月2日，合肥某置业有限公司将房屋交付给谢某某。同时有肥东县不动产登记(交易)中心出具的情况说明，同年10月，该公司将谢某某户办理房屋权属证书的备案资料报送肥东县不动产登记(交易)中心，并未超过约定的60日。因此，合肥某置业有限公司并未违约，不应支付谢某某违约金。

一审判决后，谢某某不服上诉至合肥市中级人民法院。

二审法院经审理认为，合肥某置业有限公司履行了合同约定的60日内提交资料报产权登记机关备案的义务。谢某某提供的证据不足以证明合肥某置业有限公司存在怠于履行合同义务导致迟延办证的行为，也未证明其因办证造成的实际损失。判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：诉讼之前应充分了解开发商是否逾期

《商品房买卖合同》中约定的违约条款为了约束双方尽快履行约定的义务，当买受人因开发商未履行相应义务导致延迟办证的，可以向开发商主张违约金。

但是，权利的主张是建立在有相关事实依据的基础上，买受人不能在开发商已按约定履行相关义务时，还主张延迟办证违约金，这样不仅会增加诉累，还会影响买受人的日常生活，增加自己的诉讼成本，得不偿失。

故买受人在主张延迟办证违约金之前，应明确知悉开发商是否存在自交房之日起逾期提交材料的行为、自买受人取得房产证至今是否已经超过三年诉讼时效、开发商只有提交相关办证材料的义务、办理房产证是行政行为等，唯有这样才能更有效地开展诉讼，节约诉讼成本，化解相关矛盾。